Fristlose Kündigung MietvertragDie fristlose Kündigung eines Mietvertrags ist nur gültig, wenn ein wichtiger Grund für diese Vorliegt. Was Sie als Vermieter bzw. Mieter beachten müssen:

Die fristlose bzw. außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags ist für Vermieter und Mieter unterschiedlich zu betrachten. Zunächst möchten wir Ihnen hier die Formalien für die Kündigung durch den Vermieter zusammenfassen.

Fristlose Kündigung Mietvertrag Vermieter

Zunächst gilt es für die fristlose Kündigung gewisse Formvorschriften zu beachten. Die Kündigung wird lediglich in Schriftform wirksam. Dieses Dokument muss durch alle Partein unterschrieben werden. Ein Fax genügt in diesem Falle nicht. Sie müssen dann auch das Original nachsenden. Sie können hierzu auch einen Anwalt beauftragen. Dann muss eine Kündigungsvollmacht ausgestellt werden. Die Urkunde ist als Original mit samt der Kündigung vorzulegen.

Die fristlose Kündigung wird mit sofortiger Wirkung gültig. Dementsprechend kann der Vermieter dem Mieter eine Frist nach dem eigenen Ermessen setzen. Es macht aber sicherlich Sinn für den Vermieter vorsorglich eine ordentliche Kündigung auszusprechen, sollte die fristlose Kündigung des Mietvertrags aus einem Grund nicht wirksam werden.

Die Kündigung durch den Vermieter muss immer begründet werden.

Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter

Um die fristlose Kündigung wirksam durchsetzen zu können, muss ein wichtiger Grund für die Kündigung bestehen. Diesen Grund müssen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben ausführlich darlegen. Sollte die Sachlage nicht eindeutig sein, kann es helfen einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Dabei werden vorrangig 3 Gründe genutzt:

  • Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache § 543 Abs 2 Nr 2 BGB.
  • Zahlungsverzug § 543 Abs 2 Nr 3 oder auch eine fortlaufende unpünktliche Mietzahlung § 543 Abs. 1 BGB.
  • Störung des Hausfriedens und andere wichtige Gründe § 569 Abs 2 BGB.

Das Recht auf eine fristlose Kündigung durch den Vermieter verwirkt, wenn dieser den Grund für die Kündigung duldet und zuwartet. Das Gericht wird dieses Verhalten so auslegen, dass die Weiterführung des Mietverhältnisses zumutbar ist.

Wenn die fristlose Kündigung durch einen Vertragsbruch gerechtfertigt werden soll, muss der Vermieter dem Mieter eine Abmahnung zusenden. Wenn dieser die eingeräumte angemessene Frist ohne Nachbesserung verstreichen lässt, hat der Vermieter das Recht fristlos zu kündigen. Außer: Frist oder Abmahnung versprechen keinen Erfolg, die Kündigung nach Abwägung des beiderseitigem Interesses gerechtfertigt ist oder der Mieter 2 Monatsmieten in Folge im Verzug ist.

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Fristlose Kündigung Mietvertrags Mieter

Auch der Mieter hat das Recht auf die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Der Mieter ist genau wie der Vermieter dazu verpflichtet die Kündigung schriftlich zu übermitteln und auch diese muss begründet werden.

Gründe für die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter

Dabei können folgende Gründe die fristlose Kündigung rechtfertigen:

  • Die Mietsache kann nicht vertragsgemäß genutzt werden § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1. Das ist der Fall, wenn die Mietsache nicht rechtzeitig übergeben wird. Wenn diese Übergabe durch den Vermieter verschuldet wird, kann der Mieter fristlos kündigen. Außerdem kann der Mieter fristlos kündigen, wenn die Mietsache zu Beginn erhebliche Mängel aufweist. Wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder die Mängel nicht beseitigt wurden, muss der Mieter nicht einziehen sondern kann den Vertrag fristlos wieder auflösen. Eine weitere Möglichkeit besteht, wenn der Vermieter dem Mieter die Mietsache während der Vertragslaufzeit wieder entzieht oder im Laufe des Mietverhältnisses erhebliche Mängel auftreten. (Wasserschaden, Feuchtigkeitsschäden bedingt durch Fenster, keine Beheizung möglich, etc). Auch als Mieter müssen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe gewähren. Auch dies sollte schriftlich erfolgen, um einen Beweis vorlegen zu können. Genau wie bei der fristlosen Kündigung durch den Vermieter ist die Abhilfefrist entbehrlich, wenn nach Abwägung der Interessen eine sofortige Kündigung gerechtfertigt ist § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB.
  • Außerdem können Sie mit sofortiger Wirkung kündigen, wenn der Wohnungszustand gesundheitsgefährdend ist. Dabei tragen Sie als Kündigender die Beweislast und sollten einen Gutachter heranziehen damit die Gefährdung bestätigt wird. Dieser soll den Zusammenhang zwischen Wohnungsmangel und Gesundheitsgefährdung klar darlegen. Gründe: Erheblicher Schimmelbefall, Lärm und nächtliche Ruhestörung (anhaltend).
  • Der Vermieter begeht andere schwerwiegende Vertragsverletzungen wie z. B.: Grundloses und unangekündigtes Eindringen in die Wohnung des Mieters, bewusste Falschabrechnung der Nebenkosten mit gefälschten Belegen, Miete liegt mehr als 20% über der ortsüblichen Miete, etc.
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Bild: © Marco2811 – Fotolia.com

Fristlose Kündigung Mietvertrag Die fristlose Kündigung eines Mietvertrags ist nur gültig, wenn ein wichtiger Grund für diese Vorliegt. Was Sie als Vermieter bzw. Mieter beachten müssen: Artikelbewertungen: 2 4.5 / 5 1 2

Kommentare

  1. Schmitt Markus

    Wenn zwei Mieter ( Beziehung ) in einer Wohnung leben, wo es dauernd Streitigkeiten gibt, nächtliches anschreien der beiden Mieter ( 12-6°° Uhr morgen ) und es leider nicht möglich ist die beiden aus der Wohnung zu bekommen ( Mietdauer seit 14 Monaten ). Die Polizei sagt hier , das es ein Zivilrechtliches verfahren geben muss. Da die beiden das wohl schon einmal so gemacht haben, mit Gerichtsverfahren usw. wäre es vielleicht anzustreben. Kann man die beiden einweisen ? Eventuell in ein betreutes Wohnen ?

  2. Nadine Wörner

    Wir wohnen in einer sehr ländlichen Umgebung und haben ständig Mäuse in der Wohnung. Die laufen schon der Küche auf der Arbeitsfläche… sind schon dabei sämtliche Lebensmittel Mäuse sicher zu verstecken… aber noch viel schlimmer ist, dass die Mäuse such im bett sind! Haben mäusekot gefunden und nachts lief letztens nachts sogar eine über mich darüber *kreisch*… das ist unzumutbar… Vermieterin meint sie wüsste nicht wie helfen das es normal hier wäre… idt das ein Grund für fristlose kündigung unsererseits ?

    1. Wolfi

      Hallo Frau Wörner,

      Ihre Situation stellt in meinen Augen eine Gefährdung der Gesundheit dar und diese ist durchaus ein triftiger Grund für eine fristlose Kündigung. Der Deutsche Mieter Bund beschreibt den Fall von Ungezieferbefall ebenso in ihrem Artikel: http://www.mieterbund.de/index.php?id=475

      Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

      Viele Grüße
      Wolfi vom meine-kuendigung.de Team

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