Sie möchten eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen oder wurden aus diesem Grund gekündigt? Wann ist die Kündigung wirksam und wie kann ich reagieren?

Egal aus welcher Sicht Sie der Kündigung wegen Eigenbedarf gegenüberstehen, es müssen immer bestimmte Richtlinien eingehalten werden, damit diese wirksam wird.

So muss ein Eigenbedarf begründet werden.

Wann ist der Eigenbedarf begründet?

Grundlegend ist hier, dass für den Vermieter berechtigtes Interesse an der Kündigung besteht. Das ist der Fall wenn er die Wohnung selbst bzw. ein Familienangehöriger oder ein Angehöriger seines Haushaltes benötigt.

Folgende Angehörige sind berechtigt:

• Kinder/Stiefkinder oder Eltern (Auch Pflegekinder)
• Enkel oder Großeltern
• Geschwister und/oder deren Kinder
• Lebenspartner oder Ehepartner
• Schwiegereltern
• Für entferntere Verwandte muss eine besondere Beziehung nachgewiesen werden, dann kann auch dieser die Wohnung nutzen.
• Außerdem sind Angehörige des Haushalts des Vermieters eingeschlossen. Dabei kann es sich um Angestellte wie Kindermädchen oder Ähnliche handeln.

So ist der Eigenbedarf auf eine klare Gruppe von Personen beschränkt. Wenn dies der Fall ist, ist es relativ wahrscheinlich, dass die Kündigung wirksam wird.

Dabei ist es nötig den Bedarf zu begründen.

Kündigungsfrist bei der Kündigung wegen Eigenbedarf

Auch bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB einzuhalten. Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablaufdes übernächsten Monats zulässig.Je länger das Mietverhältnis dauert, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter allerdings, und zwar nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei Monate. Es kann also je nach Dauer des Mietverhältnisses eine Frist von bis zu 9 Monaten einzuhalten sein.

Die Kündigung muss dabei unter Einhaltung der rechtlichen Kündigungsfrist ausgesprochen werden.

Begründung

Durch die Gesetzgebung ist vorgeschrieben, dass der Vermieter den Eigenbedarf begründet. So müssen bereits im Kündigungsschreiben überzeugende Gründe für den Bedarf genannt werden. Zudem muss die Person genannt werden, die in die Wohnung einziehen wird. Letztendlich muss der Vermieter auch begründen, warum diese Person die Wohnung benötigt.

Wenn ein Vermieter mehrere Objekte vermietet, kann er die Wohnung frei wählen für welche die Kündigung ausgesprochen werden soll.

Probleme bekommt der Vermieter, wenn

• der Eigenbedarf bereits bei Vertragsabschluss absehbar war. Der Vermieter hat es also versäumt einen befristeten Vertrag abzuschließen und hat dadurch den Mieter getäuscht. Sollte sich die Lebenssituation kurzfristig ändern, ist die Kündigung rechtmäßig.
• eine große Wohnung für eine Person beansprucht werden soll (z.B. > 200qm). Dann wird das Gericht entscheiden ob dies angemessen ist, wobei auch der Verlust der Mieter berücksichtigt wird. Hier hat der Mieter gute Chancen der Kündigung zu widersprechen.
• der Vermieter die Wohnung nicht so nutzt wie im Kündigungsschreiben dargestellt.
• eine andere Mietwohnung des Vermieters gerade frei wäre, welche der gekündigten Mietwohnung ähnlich ist.

Sollte eine ähnliche Mietwohnung im gleichen Wohngebäude bis zum Ende des Vertrags frei werden, muss diese dem Mieter angeboten werden.

Missbrauch des Vermieters

Wenn der Vermieter Missbrauch betreibt und die vorgegebenen Gründe die im Kündigungsschreiben genannt wurden nicht vorliegen, ist es oftmals schon zu spät. Sollte ein Mietvertrag mit einem neuen Mieter eingegangen werden, besteht Mieterschutz für diesen Mieter und es besteht eigentlich keine Möglichkeit für den alten Mieter wieder in die Wohnung zu gelangen. In diesem Fall können Sie Schadensersatz einfordern. So muss der Vermieter dann den Umzug, die Mietdifferenz und ähnliche Kosten übernehmen.

Eigenbedarf nach Verkauf einer Eigentumswohnung

Sollte Ihre Wohnung verkauft werden, kann der neue Eigentümer direkt nach Grundbucheintrag Eigenbedarf anmelden.

Wenn jedoch die Wohnung keine Eigentumswohnung ist und erst in eine solche umgewandelt wird, kann es sein, dass die Kündigung erst später möglich ist. So ist dann eine Wartefrist von drei Jahren einzuhalten. Wenn in Ihrem Wohngebiet Wohnungsnot besteht kann es auch sein, dass eine Sperrfrist von bis zu 10 Jahren angesetzt wird.

Eigenbedarf bei bewohntem Zweifamilienhaus

Wenn ein Vermieter in einem Haus  mit zwei Wohneinheiten lebt ist die Kündigung aus Eigenbedarf nicht nötig, um der zweiten Partei kündigen zu können. Er muss sich hierbei lediglich an die Kündigungsfristen halten.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Widerspruch

In jedem Fall können Sie versuchen Widerspruch wegen besonderer Härte gegen die Kündigung einzureichen. Informationen hierzu erhalten Sie unter Widerspruch Wohnungskündigung.

Kündigungsschreiben bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Diese Formalien müssen bei der Kündigung wegen Eigenbedarf eingehalten werden. Wie oben teilweise schon angedeutet muss das Kündigungsschreiben folgendes beinhalten

• Adresse des Mietgegenstandes
• Kündigungstermin
• Die konkrete Benennung des Eigenbedarfs und nachvollziehbarer Gründe
• Eine Begründung des Termins

Vermieter können folgendes Musterschreiben nutzen, um die Kündigung wirksam durchführen zu können.

Kündigung wegen Eigenbedarf Muster Kündigungsschreiben

Max Mustermann, Straße/Hausnummer, PLZ/Ort
Adresse
des                                                                                Vertragsnummer:

Mieters                                                                         Datum:

 

 

Kündigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich muss leider den am ……. mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung …………….. in der ………. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum nächstmöglichen Termin kündigen.

Die Kündigung erfolgt laut § 573 BGB wegen Eigenbedarfs.

Benennung des künftigen Mieters: …………. Verwandschaftsverhältnis…..

Grund für den Eigenbedarf: ………..

Ich kann Ihnen leider keine andere Wohnung zur Miete anbieten.

Zudem möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie laut § 574 BGB bis zwei Monate vor Beendigung des Vertrags schriftlich Widerspruch einlegen können.

Eine andere Wohnung, die ich Ihnen gerne angeboten hätte, habe ich leider nicht zur Verfügung.

Ich bitte darum, dass Sie die Wohnung bis zum …….. räumen und die im Mietvertrag geregelten Renovierungen zum Ende des Mietverhältnisses hin vorzunehmen. Wenn die Schönheitsreperaturen nicht vorgenommen werden, werden diese durch einen Fachmann durchgeführt, was Ihnen dann in Rechnung gestellt werden muss.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

 

Max Mustermann

 

Hier auch zum Download

Kündigungsschreiben Eigenbedarf PDF

Kündigungsschreiben Eigenbedarf Word

 

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